Quelles sont les règles d’imputation des déficits fonciers ?

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Le domaine du foncier est vaste. Si vaste et si complexe, qu'il fait appel à de nombreux principes et à de nombreuses règles. Parmi elles, les règles d'imputation des déficits fonciers. Qu'en retenir ? Quelles sont les règles d'imputation des déficits fonciers ? Découvrons-les dans cet article.

Que comprendre par déficit foncier ?

Le principe du déficit foncier est simple : un bien immobilier en vient à générer à son propriétaire, plus de dépenses que de loyers encaissés. Autrement dit, le propriétaire d'un bien immobilier mis en location, supporte plus de charges de propriété qu'il ne perçoit de loyers. Ces charges peuvent concerner des travaux de réparation, des charges de copropriété et d'assurances, des intérêts d'emprunt ou des primes d'assurance. Il peut également s'agir de taxes foncières. Lorsque ce cas survient, le propriétaire doit faire constater un déficit foncier et sous certaines conditions, ce déficit est imputé sur son revenu global.

Deux règles principales et obligatoires, ou règles d'imputation, s'appliquent au déficit foncier. D'une part, le déficit foncier est imputable sur les revenus globaux du propriétaire d'autre part, il est imputable sur les revenus fonciers.

Le déficit foncier imputable sur les revenus globaux du propriétaire

Cette règle prend en compte les revenus fonciers en provenance de tous les types d'immeubles. Il pourrait s'agir d'immeubles urbains ou ruraux, comme il pourrait s’agir d’immeubles possédés par :

  • une personne physique
  • une société transparente
  • une société de personnes sur laquelle l'impôt sur les sociétés n'est pas appliqué.

Pour que le déficit foncier soit imputable sur le revenu global, l’immeuble doit être affecté à la location nue. Celle-ci peut être effective ou permanente. Cette affectation doit être prise en compte jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imposition du déficit. Il l’est alors dans une limite de 10 700 euros. Certaines fois, cette limite peut être ramenée à 15 300 euros. Cependant, lorsque le revenu global se révèle insuffisant, l'excédent est ramené sur le revenu global des années à suivre et ce, pendant six ans.

Le calcul du déficit foncier se fait en trois étapes :

  • la première consiste en une détermination du total des revenus immobiliers bruts, des intérêts d'emprunt et des autres charges
  • la deuxième étape consiste en une déduction des charges résultant des intérêts d'emprunt de ce revenu total brut
  • la troisième étape consiste en une imputation des autres dépenses sur le revenu net des charges rattachées aux intérêts d'emprunt. C'est lorsque ce résultat passe au rouge que les 10 700 euros sont déduits.

Le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers du propriétaire

En matière de déficit foncier, c'est la règle de l'imputabilité sur le revenu global qui prévaut. Ce mécanisme peut même être utilisé par un contribuable ayant investi dans un habitat locatif pour diminuer le montant relatif à son impôt sur le revenu. De plus, le plafonnement des niches fiscales ne prend pas en compte ce dispositif.

Toutefois, il peut arriver qu'un surplus soit constaté après application de la règle des 10 700 euros. Dans ce cas, la fraction du déficit excédant cette limite, est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Cette fraction peut également être rattachée aux intérêts d'emprunt. Par conséquent, il est désormais impossible de les imputer sur le revenu global des dix années.

Par ailleurs, les déficits constatés les 10 dernières années et non reportés sur les revenus fonciers seront déductible de ceux qui auront été perçus pendant l'année en cours. Ainsi, les déficits antérieurs ne sont considérés que lorsque le résultat foncier n'est pas négatif, après que le déficit de cette année ait été imputé. Il faut également mentionner que pour les propriétaires relevant du micro foncier et se trouvant dans ce cas-ci, l'on ne prend en compte que le déficit foncier généré.